¿Es el proceso político catalán el culpable del descenso de las ventas inmobiliarias en las comarcas de Girona?
La mayoría de las 15 oficinas de la red Ceigrup constatan que el ritmo de ventas se mantiene similar a las de los meses anteriores, pero que se percibe una cierta preocupación si la situación política se deteriora o se mantiene una incertidumbre que sin duda, afectaría la decisión de efectuar una inversión tan importante cómo es la adquisición de un bien inmueble.
El titular muestra que mientras en el resto de España la compraventa de viviendas se ha incrementado en conjunto un 11% en relación con el mes de septiembre de 2016, en la província de Girona las ventas han bajado un 2,97% durante el mismo periodo.
La conclusión que se está comunicando es que los datos son consecuencia del proceso político que se vive en Cataluña. Pero desde la red inmobiliaria CEIGRUP, con 15 oficinas en la provincia de Girona, disponemos de un conocimiento e información de primera mano sobre la evolución del mercado inmobiliario en nuestra zona, que nos permite matizar y argumentar estas estadísticas y conclusiones.
En primer lugar, en el sector inmobiliario no corresponden las conclusiones basadas únicamente con las estadísticas de un mes. Deben analizarse periodos más largos y poner atención en diagnosticar la tendencia del mercado.
En este sentido, siguiendo el gráfico sobre la evolución de las compraventas en España desde enero de 2007 hasta septiembre de 2017, se observa claramente que a partir de enero del 2014 se mantiene una tendencia a la alza en las transmisiones inmobiliarias, si bien el gráfico tiene forma de sierra. Es decir, en algunos meses puntuales, la cifra total desciende en lo que refiere al mes anterior, pero la tendencia de los últimos 3 años es de un crecimiento sostenible y consolidado.
En la provincia de Girona, la tendencia de estos últimos años es igualmente a la alza y en lo que llevamos del año 2017, excepto en los meses de febrero y septiembre (de octubre no se dispone todavía de datos) en todos los meses se han formalizado más operaciones de compraventa en relación al mismo mes del año anterior.
Estadística INE de compraventa de viviendas en la província de Girona, septiembre 2007 – septiembre 2017
Entonces, ¿cuáles pueden ser los motivos que explicarían un descenso del último mes de septiembre muy por debajo de la media del resto de España?
Básicamente el mercado inmobiliario de Girona presenta las siguientes circunstancias especiales:
- A diferencia de la situación en otras zonas de España, el mercado de la oferta en Girona provincia se encuentra bastante limitado: debido al hecho que el stock de pisos de las entidades financieras se encuentra bastante agotado y los precios aún presentan bajos niveles. Esto hace que no entren muchas viviendas en el mercado de segunda mano y que se hayan iniciado muy pocas promociones en obra nueva. Las Comunidades con más operaciones inmobiliarias por cada 100.000 habitantes durante el pasado mes de septiembre fueron Valencia y las Islas Baleares. En estas zonas todavía puede encontrarse una amplia oferta de promociones de viviendas provenientes de la crisis inmobiliaria.
- La producción de viviendas nuevas en la provincia de Girona, a diferencia de Barcelona y sus alrededores, es casi inexistente. Precisamente en estas fechas se están iniciando nuevas promociones de viviendas en la ciudad de Girona y alguna promoción de segunda residencia en la costa, como puede comprobarse en los últimas estadísticas publicadas por la Agència d’Habitatge de la Generalitat. Por ejemplo, si buscamos la cifra del inicio de construcción de viviendas nuevas entre julio de 2016 y junio 2017, en la ciudad de Figueres se han iniciado 5 viviendas de nueva construcción, en La Bisbal 0, en Olot 19, en Banyoles 23, en Girona 149, mientras que en Barcelona 1.402.
- En cuanto a la demanda se mantiene estable, pero en el caso del mercado de primera residencia, la principal dificultad es el acceso a la financiación. Si bien los intereses de las hipotecas son bajos, para obtener un préstamo hipotecario se requiere disponer de unos ingresos solventes y asumir el 20% de la parte del precio del piso que no entra en la financiación, más un 10 – 12% del precio para pagar los gastos e impuestos.
- El mercado de segunda residencia es el que podria verse afectado por la situación política de Cataluña. El cliente extranjero es el que ha mostrado más sensibilidad a los posibles efectos de un proceso de independencia en Cataluña. En general, no suelen tener un conocimiento de la realidad cotidiana de Cataluña, observando imágenes de represión policial, de manifestaciones o de rotura del diálogo político. Y hemos detectado especialmente en las oficinas ubicadas en la costa, que algunos potenciales compradores extranjeros deciden posponer la inversión inmobiliaria o bien manifiestan una preocupación por los posibles efectos de una declaración de independencia. A pesar de ello creemos que es prematuro extraer conclusiones: en la época que nos encontramos, temporada baja, es habitual que los contactos y la afluencia de clientes también descienda.
En conclusión, lo que constatan la mayoría de oficinas de la red Ceigrup es que el ritmo de ventas se mantiene similar a las de los meses anteriores (operaciones que se estan trabajando desde hace unos meses).